本周8盘启动认购，社保系数成积分摇号关键因素！

栏目：上海社保人气：0 发表时间：2023-07-28 来源：网络

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（本周8盘启动认购，社保系数成积分摇号关键因素！）

上周，上海开启了楼盘认购的小高潮，闵行的上海星河湾，成为33盘中首个开启认购的项目，星河湾也成为“沪七条”之后，首个取证入市的新盘。

在这轮销售及认购规则中，折射出不少信息：

1、一旦触发积分制，所有房源都限售5年。2、认购开始至摇号结果公布期间，只能认购一个新盘。

3、积分制入围比例依旧是1.3:1。

4、项目社保缴纳系数为0.1分/月-0.24分/月浮动。

5、触发积分制，优先选房后的剩余房源，将按积分高低和认购登记日期先后选房。

政策重要特征，社保系数首次出现浮动!

33盘集中入市，上周陆续开启认购。首发项目上海星河湾，社保缴纳系数由之前试点三盘的0.1分/月，提升到0.21分/月，成为第二轮积分制试点盘中的最大看点。紧接着，尚海湾的社保系数为0.18分/月。

按照2003年1月至今计算，社保分一举提升了110%。也就是说，你原先计算好的积分，认购上海星河湾，社保部分要游离出来，重新敲计算器了。

这样的变化，给很多买房人打个措手不及。社保系数的重要浮动，将直接影响到认购该项目的入围人群。如果2003年开始缴社保，就可以得到40多分。首次试点高社保分项目都是市区的高端豪宅项目，例如上海星河湾，尚海湾豪庭，都轮到试点了。

其实在当初制定积分摇号政策时候，就提到有一项是浮动的分数--社保情况，存在0.1-0.24分/月的区间变数，只是这一点容易被大众忽略。

上海每个新盘，都有一个社保缴纳系数，区间为0.1-0.24分/月，按照上市项目产品类型，结构确定。

刚需盘无房户优先，高端盘倾向社保年限长！

首批认筹的三个新盘，闵行区的建发浦上湾，宝山区的经纬学府阳光、嘉定区的金地峯范，系数都是0.1分/月，也就是说自2003年1月起计算，最多217个月最高21.7分。但如果有盘以最高0.24分/月的系数来计算，同样217个月最高分52.08分。也就是说同样的社保年限，社保系统不同就会出现截然不同的结果。

什么样的产品要调高社保系数？从上海星河湾0.21分/月可以看出，大面积、高总价的改善型住宅，成为首试对象。

社保高系数盘特征：上海星河湾均价元/㎡，主力户型175-300㎡大平层，套均总价约1784万。虽然在外环闵行颛桥，但是产品线属于豪宅。再来看徐汇滨江的尚海湾二期，徐汇滨江绝对核心位置，65-155㎡江景房，均价元/㎡，虽然有入门级的小户型，但是主力的大户型总价也在约1300-1900万上下。

面对这样的产品定位，再简单套用“无房家庭”优先的积分制原则，怎么看都有点别扭。以第一批试点楼盘统一的0.1分/月的系数来计算：社保年限少的无房家庭，和社保满缴名下有房的家庭，前者总分高出许多。

【奇意君说】社保高系数楼盘，更倾向于社保缴纳时间更长的家庭，由此看出，上海高端非刚需类项目向城市贡献者倾斜了。低系数的楼盘，更利于在沪无房，无购房纪录的家庭。这个变量设计得非常巧妙，既考虑到了积分制的大方向，又结合产品定位，从买家角度出发合理微调，更符合市场改善型买家的实际情况。

第二波试点楼盘，足足有33个。其中大量是刚需盘，只有个别是中环高价项目，还有类似上海星河湾、尚海湾这样的高总价特色产品。相信在接下来，还会有更多高社保系数楼盘推出。

上周8盘启动认购，刚需盘占主导！

那么，我们回头在看看上周的认购项目，上周8盘启动认购，也是年后首次的集中放量。主要以刚改项目为主，另有2个高端项目。周五认购的首创禧悦芳菲的社保系数为0.1。上个周末，浦江镇拓展区的大红盘新城千禧公园二期将开始认购，均价4.04万元/㎡。周日，顾村的超级大盘大华锦绣四季也迎来加推时刻。虽然这两个盘暂未公开积分摇号社保系数，但参照此前楼盘的情况，其社保系数大概率会是0.1。