上海住房公积金缴存、提取政策、购房贷款政策解读

 

（上海住房公积金缴存、提取政策、购房贷款政策解读）

　　

上海住房公积金缴存、提取政策、购房贷款政策解读

　　

2012年7月24日、25日两天，市公积金中心会同建行市分行和市住房置业担保公司等单位联合开展以住房公积金扩覆和使用为主题的咨询宣传服务活动。向市民宣传公积金制度，解答公积金缴存和提取使用中的政策问题。住房公积金宣传咨询活动期间的有关问题及解答刊登如下：

　　

　　

上海市住房公积金缴存问答

　　

1、哪些单位应为职工缴存住房公积金?

　　

答：本市的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体应为与其建立劳动关系的在职职工按规定缴存住房公积金。

　　

2、外省市城镇户口的职工是否属于住房公积金应缴存范围?

　　

答：是。单位应按规定为与其建立劳动关系的外省市城镇户口职工缴存住房公积金。

　　

3、农业户口的职工是否属于住房公积金应缴存范围?

　　

答：单位可以为本市及外省市农业户口的职工缴存住房公积金。

　　

4、劳务型公司(中介)是否应为与其建立劳动关系的劳务派遣职工缴存住房公积金?

　　

答：劳务型公司应按规定为与其建立劳动关系的劳务派遣职工缴存住房公积金，并与用人单位约定应按规定缴存住房公积金的义务。从事中介业务的劳务型公司应明确告之用人单位应按规定为职工缴存住房公积金。

　　

5、住房公积金的缴存是否是强制的?

　　

答：住房公积金的缴存是强制的，符合缴存条件的单位和个人必须根据住房公积金的相关左边法律右边法规依法缴纳住房公积金。

　　

6、缴纳上海市小城镇社会保险、上海市外来人员综合保险的职工是否应缴存住房公积金?

　　

答：缴纳上海市小城镇社会保险、上海市外来人员综合保险的职工中，凡具有本市及外省市城镇户口的职工均应缴存住房公积金。

　　

7、计算住房公积金的工资基数如何确定?

　　

答：计算职工住房公积金的工资基数应以上海市统计局计算职工月平均工资的口径计算职工缴存住房公积金的工资基数。单位在核定职工月平均工资和住房公积金缴存额后一个月内，应告知职工本人，以维护职工的合法权益。

　　

8、职工与单位终止劳动关系后个人账户如何处理?

　　

答：职工与原单位终止劳动关系后即被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转移到新单位。

　　

职工与原单位终止劳动关系后尚未被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转入市公积金管理中心封存管理。

　　

如在规定时间内单位不为职工办理住房公积金账户封存、转移等手续，职工可以凭有效证明材料向市公积金管理中心申请督促办理，经督促单位在十日内仍不办理的，市公积金管理中心应为职工办理委托转移手续。

　　

9、什么是住房公积金账户的封存?

　　

答：住房公积金账户的封存是指职工种种原因致使住房公积金缴存中断，其住房公积金账户无法转移且又不符合销户提取住房公积金条件时，中断缴存的住房公积金账户应予封存;封存的住房公积金账户为封存户。

　　

10、外省市职工到上海就业，在外省市缴纳的住房公积金是否可以转到上海?

　　

答：职工在外省市缴纳的住房公积金可以转移到上海继续缴存，具体操作方式应首先由录用单位为职工建立个人住房公积金账户(已建立个人住房公积金账户应转入录用单位)，然后由外省市公积金管理部门将职工在外省市缴纳的住房公积金以电汇形式汇入上海录用单位的账户，最后由录用单位将汇入资金以补缴形式缴入该职工个人住房公积金账户。

　　

11、职工发现重复设立了住房公积金账户该如何处理?

　　

答：一名职工原则上只能设立一个个人住房公积金账户，当职工发现自己已设立两个或两个以上住房公积金账户时应将这些账户进行合并，但合并时必须符合以下两个条件：

　　

(1)同一职工的不同账户应在同一个单位账户内;

　　

(2)不同账户内的个人信息必须完全一致。

　　

上海市住房公积金提取政策问答

　　

1、问：职工在哪些情况下可以提取住房公积金?

　　

答：职工有下列情形之一的，可以提取本人住房公积金账户中的储存余额：

　　

(1)在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。

　　

(2)在租赁自住住房，且租金超出家庭收入一定比例时。

　　

(3)在离休、退休或到达离休、退休年龄时。

　　

(4)完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。

　　

(5)户口迁出本市或者出境定居时。

　　

(6)非沪籍职工调离上海时。

　　

(7)职工偿还购房贷款本息时，可以提取住房公积金储存余额抵冲。

　　

(8)职工享受城市居民最低生活保障，或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难的，也可以向公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。

　　

其中(3)、(4)、(5)、(6)情形，职工提取本人住房公积金应以销户形式全额提取，所提取的金额为职工私人所有。

　　

另外，职工死亡或被宣告死亡时，职工的继承人或受遗赠人可以提取死亡职工的住房公积金账户中的储存余额，职工的住房公积金账户同时作销户处理。

　　

2、问：在什么情况下，可以提取他人的住房公积金?

　　

答：职工符合以下两种情况之一的，可以提取他人的住房公积金：

　　

(1)职工在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时，在提取本人住房公积金账户中储存余额不足时，可以提取其配偶以及同户直系血亲的住房公积金账户储存余额，但必须得到被提取人的书面同意。

　　

(2)当职工死亡或者被宣告死亡时，其继承人或受遗赠人可以提取该死亡职工的住房公积金储存余额。

　　

3、问：职工提出提取申请后，何时可以获悉是否允许提取?

　　

答：职工在提出提取申请后，原则上当场就能获悉是否允许提取，特殊情况需要核实提取申请时提供证明材料真实性的，市公积金管理中心将在自受理申请之日起三个工作日内作出准予或不准予提取的决定。

　　

4、问：职工如何办理提取审核手续?

　　

答：职工申请提取首先应携带相关证明材料向所在单位提出申请，单位在审核后出具《上海市住房公积金提取证明》和《上海市住房公积金提取申请书》(入管封存的职工应先到市公积金中心事务受理办公室或各区、县公积金管理部进行审核，由受理机构为职工出具《上海市住房公积金提取证明》和《上海市住房公积金提取申请书》)，然后携带相关证明材料到指定的建行网点办理提取审核。

　　

5、问：办理不同类型的提取审核是否有地域限制?

　　

答：在办理提取时需注意，购公有住房使用公积金直接抵扣房款的，提取审核在付款银行所在区的公积金管理部和银行网点办理;购买其他所有权房屋、建造、翻建、大修所有权房屋的，提取审核应在房产所在区的公积金管理部和银行网点办理。

　　

6、问：职工提取住房公积金时，对代办人有什么要求?

　　

答：职工符合规定的条件提取住房公积金的，如需他人代替办理提取手续，代办人原则上应是提取申请人的配偶或直系血亲，且需提供提取人的书面委托书、代办人的身份证件和社会保障卡以及代办人和提取人的相互关系证明。

　　

7、问：购房提取住房公积金是否有时间限制?

　　

答：职工购房在不申请公积金贷款的前提下提取住房公积金，除购买公有住房可以在支付房款时直接使用公积金冲抵房款外，购买其他各类房屋都需在产证办出后方可申请提取，同时职工自产证发证之日起有六个月的办理期限，超过六个月未申请提取的，将视为自动放弃;

　　

职工购房申请住房贷款的，可以在放贷后，与贷款银行签订《提取住房公积金归还住房贷款委托书》，使用住房公积金冲抵住房贷款;

　　

职工提前结清住房贷款(结清时未使用住房公积金)的，可以在结清后一次性提取住房公积金账户储存余额，同时职工自结清之日起有三个月的办理期限，超过三个月未申请提取的，将视为自动放弃。

　　

8、问：职工购房申请提取本人、配偶、直系血亲和同户成员等多名成员的住房公积金的，在办理提取时有什么限制?

　　

答：凡职工购房申请提取本人、配偶、直系血亲和同户成员等多名成员的住房公积金(补充住房公积金)的，应一次性集中办理提取手续，不得分期分批办理提取，所有符合条件的申请人提取的住房公积金(包括补充住房公积金)的总金额不得大于购房款。

　　

9、问：职工离退休时能否全额提取本人住房公积金的账户余额?

　　

答：根据《上海市住房公积金管理若干规定》规定，职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有，因此在职工销户时可以全额提取本人住房公积金的账户余额。

　　

10、问：职工的提取金额有何限制?

　　

答：职工购房、建造、翻建、大修、提前结清贷款申请提取的，提取金额受以下三项限制;

　　

(1)提取限额不超过产证发证、翻、建、修发生日期和结清日期当月的职工个人住房公积金账户余额;

　　

(2)同一套房屋所有提取人提取总金额不大于总房款、建修总费用或末次结清金额;

　　

(3)职工所提住房公积金均以提取时账户实际储存余额按十元整数(保留十元以下含十元)提取。

　　

其他各类销户提取，提取金额为账户余额与结算利息之和。

　　

11、问：提取的住房公积金以什么方式支付?

　　

答：职工提取的住房公积金一般不以现金形式给付提取申请人，而采用划转入以提取申请人名义开立的建行活期储蓄存折，对于少数类型提取，如购买公有住房使用公积金冲抵房款等提取类型，采用账户之间直接划转的方式。

　　

12、问：职工配偶在外省市(户口在外省市)购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房，职工能否提取本人住房公积金账户中储存余额?

　　

答：根据沪公积金发[1997]第56号文的意见，职工配偶在外省市购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房，除职工与其配偶明确约定该自住住房归职工配偶个人所有外，职工可以提取本人住房公积金账户中的储存余额。办理提取审核的流程和要求与本市职工购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房保持一致。

　　

住房公积金购房贷款政策问答

　　

1：申请住房公积金个人贷款需要符合什么条件?

　　

答：(1)具有城镇常住户口;

　　

(2)申请贷款前六个月应连续正常缴存住房公积金;

　　

(3)具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力;

　　

(4)没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务;

　　

(5)申请公积金个人购房贷款的借款人，须购买本市城镇具有所有权的自住住房，且购房首期付款的金额不低于规定比例;申请公积金个人建造、翻建、大修贷款的借款人，须对其具有所有权的本市城镇自住住房进行建造、翻建、大修的真实需要，且自筹资金不低于建造、翻建、大修住房全部工程款的30%。

　　

2：住房公积金个人购房贷款额度是如何计算的?

　　

答：对首次购买普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额仍为80万元;只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额仍为30万元;若有补充住房公积金的，最高贷款限额仍为40万元。

　　

对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元;若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元;只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元;若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。

　　

3：住房公积金个人建造、翻建、大修贷款额度如何计算?

　　

答：一般按每平方米建筑面积1000元标准计算;单笔最高限额20万元，有补充住房公积金的单笔最高限额30万元。其他购房贷款条件参照住房公积金个人购房贷款执行。

　　

4：夫妻是否可以分别申请住房公积金购房贷款?

　　

答：不可以。只要夫妻中的任意一方已获得住房公积金贷款且尚未结清，另一方就不得再申请住房公积金个人购房贷款。

　　

5：住房公积金贷款的贷款年限是如何确定的.?

　　

答：申请住房公积金个人购房贷款，一手房最长不超过30年，二手房最长不超过15年[竣工年限5年以内(含5年)的二手房，参照一手房标准执行];申请自住住房公积金个人建造、翻建、大修贷款，最长不超过15年;申请购房贷款附加建造、翻建、大修住房公积金贷款，贷款年限应与申请的购房贷款年限一致。另外，上述年限均不得长于借款人法定离退休时间后的5年。

　　

6：住房公积金购房贷款当前利率是多少?

　　

答：目前五年以下(含五年)的住房公积金购房贷款年利率为3.33%，五年以上为3.87%。

　　

7：住房公积金贷款的申请受理网点有哪些?

　　

答：目前全市受理公积金贷款的网点共有500多家，包括部分上海市公积金管理中心区县管理部、上海市住房置业担保公司及其下属各分公司营业部、18家公积金贷款受托商业银行下属网点、上海住房公积金网上贷款受理平台，均可咨询公积金贷款办理事宜。上述网点可以拨打咨询电话，或登陆上海住房公积金网查询。

　　

8：申请住房公积金贷款需要携带哪些材料?

　　

答：1、申请公积金个人购房贷款和购房附加建造、翻建、大修贷款应提供以下资料：

　　

(1)主贷人、配偶、参贷人的公积金帐号、身份证、婚姻证明;

　　

(2)购房合同和不低于规定比例的首付款发票;

　　

(3)房产商或代理商营业执照复印件(一手房);

　　

(4)房产商或代理商收款帐号(一手房)、卖方或买方收款帐号(二手房);

　　

(5)预售许可证或大产证复印件(一手房)、上家产证复印件(二手房)。

　　

2、申请自住住房公积金个人建造、翻建、大修贷款应提供以下资料：

　　

(1)主贷人、配偶、参贷人的公积金帐号、身份证、婚姻证明;

　　

(2)申请建造、翻建、大修贷款房屋的房地产权证;

　　

(3)与施工单位签订的建造、翻建、大修自住住房的工程合同原件、施工单位营业执照或资质证明复印件;

　　

(4)支付不低于建造、翻建、大修自住住房的全部工程款30%的证明。

　　

9：公积金提取还贷方式有哪些?有何区别?

　　

答：目前公积金提取还贷方式有两种：

　　

(1)一次性还款法——提取住房公积金余额一次性归还贷款余额，重新计算月还款额并继续按月还款的办法;

　　

(2)逐月还款法——每月直接从提取还贷人住房公积金帐户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的住房公积金金额不足时，借款人应及时补足其还款金额。

　　

两者区别在于：在一次性还款法下，委托人每年只可提取一次住房公积金用于还贷，具体时间以《委托书》的约定为准;在逐月还款法下，委托人每月可提取一次住房公积金用于归还当月贷款，时间一般为每月的固定日期。

　　

10：公积金提取还贷手续如何办理?

　　

答：借款人人正常还款一期以后，可向其贷款银行提出提取还贷的申请，签订《委托书》。借款人提出申请需携带的资料有：主贷人、配偶以及参贷人的公积金个人帐号、身份证、婚姻关系证明、户口簿和借款人任意一次的还款凭证。

　　

11：在提取还贷期间，可对原委托书中的内容进行变更或终止委托吗?如何办理?

　　

答：可以。提取还贷委托期内，提取还贷人发生变更(主贷人除外)，或者变更提取还贷方式，可向原贷款银行提出办理变更委托的申请，并签订《提取住房公积金归还住房贷款委托变更书》，每次办理提取还贷方式的变更必须在原委托满一年以后，委托人的增减不受此限;贷款本息结清前，提取还贷人可以与贷款银行终止委托，但在一年内不得就该笔贷款再次办理提取还贷委托。办理变更或终止时，委托人均须带好借款合同、身份证、户口簿、原《委托书》。

　　

12：借款人可否提前偿还住房公积金贷款?

　　

答：借款人自放款之日起满一年可提前归还部分公积金个贷本息，借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。提前还款不必支付违约金。

　　

13：住房公积金经济适用房贷款与本市购买一般商品住房公积金贷款相比较，贷款政策方面主要有哪些区别?

　　

答：一是扩大了共同借款人的范围。住房公积金贷款是以户为基础，借款人和共同借款人分别计算贷款额度的办法，为提高购买经济适用住房家庭的住房公积金贷款额度，《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则(试行)》将共同借款人从购买普通商品住房公积金贷款规定的配偶和同户一年以上直系血亲，扩大到除借款人之外，经济适用住房共同产权人作为住房公积金经济适用房贷款的共同借款人;同时，产权人之外的经济适用房共同申请人，经本人同意也可作为住房公积金经济适用房贷款的共同借款人，共同借款人应同时符合住房公积金贷款申请条件。

　　

二是扩大借款家庭的补充还款渠道。当借款人在还款过程中发生困难，出现三期以上贷款逾期，可向市公积金中心提出增加借款人的血亲(借款人的父母、子女、兄弟、姐妹)作为补充还款人，经补充还款人同意，可将其缴存的住房公积金余额用于还款，以减轻借款家庭的还款负担。

　　

14：借款家庭申请住房公积金经济适用房贷款应具备哪些条件?

　　

答：借款人申请住房公积金经济适用房贷款应同时符合下列条件：

　　

(一)符合购买本市经济适用住房的条件，并已按相关规定签订《上海市经济适用住房预(出)售合同》;

　　

(二)符合现行住房公积金个人购房贷款的条件。即借款人及共同借款人在申请贷款前六个月应连续正常缴存住房公积金;具有较稳定的经济收入，没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。

　　

15：《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则(试行)》所称的“补充还款”是什么含义?如何申请办理住房公积金经济适用住房贷款补充还款手续?

　　

答：补充还款是指借款人发生三期以上(含三期)贷款逾期时，可申请增加补充还款人，补充还款人用其缴存的住房公积金余额协助归还借款人和共同借款人的住房公积金经济适用房贷款。补充还款人的范围：借款人的父母、子女、兄弟和姐妹。

　　

具体申请和办理流程为：借款人和共同借款人可通过市公积金中心所属区(县)管理部、住房公积金网上贷款业务部、市住房置业担保有限公司各网点提出增加补充还款人的申请，经上述单位和机构核准，签订相关补充还款协议后，即可通知补充还款人本人到经济适用房贷款发放银行，按补充还款协议的约定，办理变更住房公积金归还住房贷款相关手续。

　　

　　

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