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（住房公积金管理中心）
近日，南京住房公积金管理中心公布了修订后的《南京市住房公积金缴存实施细则》《南京市住房公积金提取实施细则》和《南京市住房公积金贷款实施细则》3个文件，新文件自2021年5月1日起实行。本次修订的重点内容主要体现在以下三方面。
一是落实“放管服”改革要求，进一步推进便民利民服务。梳理了南京住房公积金管理中心围绕“放管服”改革出台的一系列举措，尤其是在减少办事材料、信息共享以及线上业务发展方面的一些具体举措，许多线上业务通过信息共享，无需职工提供任何材料，突出体现了南京住房公积金管理中心在便民利民方面的政策措施。二是认真贯彻中央决策部署，更好的体现公积金制度的功能定位。落实“房住不炒”和建立租购并举住房制度的总体要求，保障无房和刚需职工租房、购房的需求，更好的体现住房公积金制度的保障性和互助性。三是与时俱进，规范发展。立足新发展阶段，适应新发展形势，理清相关规范要求，不断加强业务规范管理，推动住房公积金高质量发展。
附：关于《南京市住房公积金缴存实施细则》等3个文件的修订说明
关于《南京市住房公积金缴存实施细则》
等3个文件的修订说明
为落实“房住不炒”和建立租购并举住房制度的总体要求，进一步推进“放管服”改革，优化业务办理流程，改进和加强业务管理，推动住房公积金高质量发展。南京住房公积金管理中心对原《南京市住房公积金缴存实施细则》等3个文件进行了修订。现做修订说明如下：
一、关于《南京市住房公积金缴存实施细则》
（一）主要调整内容及政策解读
1.关于单位住房公积金缴存登记
《细则》中将第四条新增“企业在市场监管部门登记时住房公积金缴存登记同步完成，通过统一社会信用代码登录网上办事大厅补充信息后完成账户设立手续。”即纳入企业开办登记的“多证合一”。
解读：2020年5月29日，南京住房公积金管理中心在全省率先开展新办企业住房公积金缴存登记纳入多证合一工作。新办企业在市场监管部门注册登记后，南京住房公积金管理中心即通过信息共享自动为企业办理住房公积金缴存登记，并短信通知企业法定代表人。企业收到短信通知后，即可使用统一社会信用代码登录南京公积金网上办事大厅（或前往住房公积金缴存业务承办银行服务网点柜面补充有关信息。信息补充完整后，企业在缴存业务承办银行服务网点柜面申领住房公积金数字证书，使用证书登录公积金网上办事大厅即可正常办理住房公积金缴存业务。
2.关于单位职工缴存登记
《细则》第五条增加“住房公积金缴存单位应当与社保缴纳单位保持一致，人力资源公司代缴住房公积金应当与单位签订代缴协议。”
解读：按照有关要求，对缴存住房公积金行为进行规范，杜绝虚构劳动关系违规缴存，套取住房公积金贷款。单位应当为在职职工缴存住房公积金，人力资源公司可以代缴住房公积金，应当与单位签订代缴协议，明确相关代缴内容。不具备人力资源代理资质的单位不能代缴住房公积金。
3.关于自由职业者缴存登记
《细则》第六条自由职业者缴存登记证明材料取消户口簿和《就业失业证》。
解读：进一步精简办事材料，本市自由职业者缴纳社保人员主要为本市户籍且办理了《就业创业证》，自由职业者缴存住房公积金只须提供个人灵活就业参保缴费证明即可。
4.关于缴存基数上限和缴存比例的问题
《细则》第十一条新增“缴存基数不超过市统计部门公布的上一年度职工平均工资的3倍。住房公积金缴存比例区间为5%—12%,由单位自主选择，同一单位只设一个缴存比例，职工个人缴存比例应与单位缴存比例一致，人力资源公司可以针对不同单位申请多比例缴存。自由职业者缴存比例等于本市规定的职工个人缴存比例加单位缴存比例。”
解读：根据《住房城乡建设部、财政部、人民银行关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》（建金﹝2018﹞45号）和《省住房城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行南京分行转发住房城乡建设部、财政部、人民银行关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》（苏建金管﹝2018﹞282号）文件精神，缴存住房公积金的月工资基数，最高不得超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。住房公积金缴存比例下限为5%，最高不得超过12%，单位设立住房公积账户时，可在5%—12%区间内自主选择。该项政策已经实施。
根据《住房公积金归集业务标准》的规定，同一单位职工的缴存比例应一致，单位缴存比例和职工缴存比例宜一致。人力资源公司具备代缴住房公积金的资质，可根据代理单位的需求不同单位按不同比例缴存。该项政策已经实施。
5.关于按月补缴的问题
《细则》第十三条住房公积金补缴增加“因职工个人账户未及时办理转移或单位未及时办理个人账户转入确认手续造成断缴的，办理按月补缴。”
解读：职工个人账户未及时办理转移或单位未及时办理个人账户转入确认手续造成断缴，会影响职工正常申请公积金贷款，针对这种情况，如职工断缴期间的养老保险在新单位缴纳，则公积金可办理按月补缴，视同连续缴存，不影响职工申请住房公积金贷款。该项政策已经实施。
6.关于职工个人账户异地转移的问题
《细则》第二十六条“职工由外地到本市单位工作的，设立住房公积金账户并正常缴存半年后，可以将外地个人住房公积金账户余额转移至新单位。单位或职工填写《住房公积金异地转移接续申请表》（公积金中心网站下载），提供身份证到各分中心申请办理。职工也可通过“南京公积金”APP、“我的南京”APP申请办理。”
解读：《住房城乡建设部财政部人民银行公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》（建金[2018]46号）要求，缴存职工与单位解除或终止劳动关系的，先办理个人账户封存。账户封存期间，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，办理异地转移接续手续。该项政策已经实施。
7.关于网上业务的问题
《细则》新增第六章网上业务，明确了单位住房公积金网上业务申请流程，业务办理范围。
解读：为方便缴存单位办理公积金业务，公积金中心免费为缴存单位发放数字证书办理网上业务，单位网上业务涵盖了主要的住房公积金业务，自2015年上线以来，深受广大缴存单位的欢迎，目前有90%单位开通了网上业务。
（二）修订依据：
1.《住房公积金归集业务规范》（国家标准，GB/T-2017）；
2.住建部有关住房公积金归集文件规定；
3.国家、省、市关于住房公积金政策执行情况的检查、审计要求；
4.《南京市住房公积金缴存细则》（宁政规字〔2013〕17号）；
5.2013年至今中心根据上级有关要求制定的文件。
二、关于《南京市住房公积金提取实施细则》
（一）主要调整内容及政策解读
1.关于购买现售商品房提取
《细则》第五条将购买预售和现售商品提取住房公积金归为一类。
解读：目前南京市预售和现售商品房都是职工直接从开发商手中购买，区别在于预售商品房不具备交付条件，暂时无法办理不动产权证，现售商品房具备交付条件，可随时办理不动产权证。职工签订购房合同并且在房管部门登记后，购房行为合法有效，可以凭相关购房合同和付款发票办理购房提取住房公积金。
2.关于购买存量房提取
《细则》第六条职工购买存量房应提供《存量房买卖合同》编号。
解读：目前南京市《存量房买卖合同》都需进行网签，职工授权后，通过合同编号可查询房屋合同信息尤其是房屋交易价格，从而确定职工住房公积金的提取额度。该合同编号可通过“我的南京”APP在线查询。
3.关于异地购房提取
《细则》第十条增加“保障职工购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房提取住房公积金。在外地购买住房提取住房公积金的，其购房所在地应当是职工（配偶）工作地或户籍地。在本市无产权住房的职工，在南京市周边接壤区域购买住房的，符合自住等相关规定的比照本地情况办理购房提取。”
解读：《住房城乡建设部财政部人民银行公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》（建金[2018]46号）要求，各地要按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及建立租购并举住房制度的精神，规范改进住房公积金提取政策，增强住房公积金制度的互助性和保障性。重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。该项政策已经实施。
4.关于还贷提取
《细则》第三章还贷提取，明确了还贷提取的条件、情形、材料、提取额度、提取流程，增加了省市互联还贷业务。
解读：该章内容对原《南京市提取住房公积金及住房补贴偿还个人住房贷款实施细则》进行了重新梳理，同时增加了省市互联还贷业务内容，将还贷提取分成了委托还贷、柜面一次性提前还贷和柜面逐年提取还贷三大类，对所需材料进行了精简，偿还异地公积金和商业贷款取消相关购房材料，统一提供主借人征信报告。细化了各类还贷提取的提取额度，提取流程。
5.关于加装电梯提取
《细则》第十七条和二十一条增加了加装电梯可以提取住房公积金的相关内容，备案材料取消了建设工程规划许可证。
解读：为贯彻落实《市政府关于印发南京市既有住宅增设电梯实施办法的通知》（宁政规字[2016]11号）有关住房
公积金提取的规定，我中心出台了《关于提取住房公积金支付既有住宅增设电梯个人分摊费用有关事项的通知》（宁金管规）宁金管[2016]2号)，明确了加装电梯提取住房公积金的条件、额度和流程。该项政策已经实施。
6.关于租房提取
《细则》第二十五条精简了租房提取材料，第二十六条明确租房提取时间间隔应大于等于12个月。
解读：为贯彻落实住建部、财政部、中国人民银行《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》（建金〔2015〕19号）精神，我中心出台了《关于进一步放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，放宽租房提取条件，精简租房提取材料，同时我中心推出线上租房提取业务，极大的方便了职工。该项政策已经实施。但是，最近几年每年年初线上租房提取业务骤增，系统访问出现拥堵现象，职工线上提取的体验感差。为了避免过于集中，将租房提取的时间间隔调整为应大于等于12个月。
7.关于外地户籍职工离职提取
《细则》第三十条职工与单位终止劳动关系，且户口迁出本市或者户口不在本市，其住房公积金账户封存满半年且未在异地继续缴存住房公积金的，可以申请提取住房公积金。
解读：《住房城乡建设部财政部人民银行公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》（建金[2018]46号）要求，缴存职工与单位解除或终止劳动关系的，先办理个人账户封存。账户封存期间，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，办理异地转移接续手续。未在异地继续缴存的，封存满半年后可提取。该项政策已经实施。
8.关于职工死亡提取
《细则》第三十二条对职工死亡的继承人或受遗赠人提取住房公积金的材料进行了明确，第三十三条对继承人或受遗赠人办理提取时的规定进行了明确。
解读：明确了第一顺位继承人（配偶、子女、父母）提供结婚证、出生证明、户口簿等能够证明亲属关系的材料。针对办理时部分继承人或受遗赠人无法到场的情况，为了方便办理又保证资金安全，继承人或受遗赠人可以委托其他成年继承人或受遗赠人代为办理提取，须提供委托书，受委托人须当场签订承诺书，承诺按相关左边法律右边规定分配提取资金并承担相应左边法律右边责任。
9.关于重大疾病提取
《细则》第三十六条明确了职工本人、配偶、父母及子女因重大疾病提取住房公积金的条件、额度和材料。
解读：按照有关要求，严格规范了重大疾病提取住房公积金的条件，明确在一个自然年度内医保统筹基金支付达最高支付限额，造成家庭生活特别困难的，可以提取住房公积金，提取额度不超过医保核定的“个人自付”与“个人自理”金额之和。目前南京市城镇职工医保统筹基金最高支付限额为18万元，如遇政策调整，按最新政策执行。
10.关于线上提取
《细则》中明确了线上提取住房公积金的情形和渠道。
解读：2019年12月新版“南京公积金”APP全新升级上线。线上业务涵盖了租房提取、离退休提取、购房提取、外地户口离职销户提取、还贷提取、出境定居提取、丧失劳动能力提取以及逐月还贷协议签订等功能，同时与“我的南京”APP对接，实现了个人公积金提取业务“不见面审批”办理全覆盖。
11.关于共享信息的使用
《细则》第十一条职工办理提取时应授权受委托银行和公积金中心查询、保存和使用相关共享信息，经职工授权查询的共享信息与实际情况不一致的，职工应配合公积金中心对相关材料进行查证。
解读：明确办理公积金提取业务时，需职工授权受委托银行和公积金中心查询、保存和使用共享信息，以便精简办事材料，提高审核效率。如果查询的共享信息与职工实际情况不符的，职工应配合公积金中心对相关材料进行查证。
（二）修订依据：
1.《住房公积金提取业务规范》（国家标准，GB/T-2019）；
2.住建部有关住房公积金提取文件规定；
3.国家、省、市关于住房公积金政策执行情况的检查、审计要求；
4.《南京市住房公积金提取细则》（宁政规字〔2013〕16号）；
5.2013年至今中心根据上级有关要求制定的文件。
三、关于《南京市住房公积金贷款实施细则》
（一）主要调整内容及政策解读
1.关于公积金贷款未结清时的相关规定
《细则》第五条公积金贷款以家庭为单位，即：夫妻双方及未成年子女。借款人或配偶已经办理了公积金贷款的，在未还清贷款本息之前，不能再次办理公积金贷款。夫妻离异，如有未结清的公积金贷款，在约定房产归主借款人所有，且该笔贷款由主借款人归还，原配偶方结清剩余贷款中本人所占份额，视为原配偶的公积金贷款已结清。
解读：公积金贷款以家庭为单位。公积金贷款本息未结清前，任何一方不能再次办理公积金贷款。贷款未结清时，夫妻离婚，在房产归主借款人所有，主借款人原配偶已结清贷款中本人所占份额，（原配偶是否参贷以贷款时符不符合贷款条件确定，未缴存公积金或不符合贷款条件的，则不存在需结清的份额），原配偶购房时可申请公积金贷款。但上述情形贷款次数仍然有效，原配偶再次购房需计算已有贷款次数。
2.关于维护职工权益
《细则》第六条第二款商品房开发单位“不得针对公积金贷款，设置不同优惠条件或付款方式，变相损害公积金贷款人的权益”。
解读：商品房开发单位出现此形情，拒不纠正的，将根据《南京市住房公积金管理条例》第四十四条，南京住房公积金管理中心、市住房保障和房产局、中国人民银行南京分行营业管理部等五部门联合制定的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》（宁金管〔2018〕19号）规定予以查处，并向市建委报送相关信息，保障职工权益。
3.关于贷款条件
《细则》第七条第一款?曾在异地缴存住房公积金，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理部门提供的缴存证明合并计算。现役军官、士官转业到地方工作，转业时间与地方入职进间无月份间隔，部队服役时间视同缴存时间，可与现单位缴存时间合并计算。
解读：根据2014年10月，《住房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）精神，对非南京住房公积金管理中心缴存住房公积金转至南京后在南京缴存不满6个月，不满足连续缴存6个月（含）贷款条件的情形，在提供相关证明材料后，可合并计算两地公积金缴存时间，在连续缴存的情况下，可申请公积金贷款。南京地区一直实行对现役军官、士官服役期间视同缴存的政策，故一并予以执行。
4.关于个人信用
《细则》第七条第五款，借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，个人征信良好，无影响贷款偿还能力的其他债务。
申请公积金贷款时，借款人有以下情形之一的，不予贷款：
4.1仍有尚未归还的逾期贷款的，或担保人代偿、或处置抵押物归还贷款的；
4.2准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的；
4.3申请贷款时近五年内，已结清的公积金贷款逾期累计达到6期（含）以上的；
4.4申请贷款时近两年内，其他贷款（不含助学贷款）逾期累计达到6期（含）以上的；
4.5申请贷款时近两年内，准贷记卡或贷记卡逾期（不含年费）累计达到6期（含）以上的；
4.6存在呆账、止付、被强制执行等情况的；
4.7通过伪造、变造证明材料，虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或获得公积金贷款未清退的；
4.8严重经济犯罪或对社会公共治安造成危害被相关部门登记在案且受惩处未执行完毕的；
4.9有债务纠纷尚未处理完毕被相关部门登记在案的；
借款人有以下情形的，自违规行为登记之日起1年内不能办理公积金贷款：
通过伪造、变造证明材料，虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或骗取公积金贷款未遂的；违规提取的住房公积金已清退的；违规获得的公积金贷款已清退的。
解读：《细则》列举的信用信息，以贷款申请人及配偶在个人征信系统、公积金贷款信息系统、其他有权单位发布的相关信息等查询结果为依据。增加了4.3，4.6，4.8，4.9，等4条。
考查的个人信用中，4.1是指，个人征信中有当前逾期的商业性贷款，或作为担保人已经履行担保代偿责任的，或曾经因违约被处置抵押物偿还债务的。4.6是指，个人征信中存呆账、止付、被强制执行的情形。4.7是指，在公积金业务系统因违规已做登记的情形。4.8、4.9是指有关部门发布的信息。
因征信报告反映信息相对滞后，如借款人及配偶信息与当前情况不符的，贷款申请人及配偶出具银行结清证明材料，能证明征信报告所示当前逾期已结清的，视为逾期已结清。
有关贷款人信用规定借鉴了商业性银行在住房贷款中对个人信用的规定，也是落实国家关于构建信用社会，强化职工诚实守信意识，防范公积金贷款风险，维护广大职工利益的条款。只要平时注重个人信用维护，一般情况下不会出现因为信用问题，被限制使用公积金贷款的情况。
5.关于购买第二套房申请贷款时对名下已有房产的规定
《细则》第七条第八款，家庭已有一套建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。家庭已有2套（含）及以上住房的，不能办理公积金贷款。
解读：根据住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》和南京住房公积金管
理中心《关于调整南京市住房公积金贷款有关政策的通知》宁金管规〔2018〕2号制定。购买第二套房使用公积金贷款时，家庭名下已有的一套住房的总面积不能超过120平方米且人均不超过40平方米。两者为并列关系，必须同时满足条件才能申请公积金贷款。这里的人均是指借款人家庭成员，即借款人夫妻双方及未成年子女。如名下已有房产所有权证中有成年子女的名字，则在计算借款人家庭拥有房产的面积时，可在减去成年子女所占份额，符合面积不超过120平方米情况下，除以家庭成员人数，不超过40平方米时，即符合申请条件。此条款已实施。
6.关于贷款次数
《细则》第七条第九款，贷款次数。第三次（含）及以上申请公积金贷款不予受理。计算家庭或个人公积金贷款次数时，按以下四种情形合并计算：
6.1本地、异地公积金贷款次数。
6.2夫妻婚前公积金贷款次数。
6.3夫妻婚姻状态存续期间，对同一套住房公积金贷款夫妻双方各计相同的公积金贷款次数。
解读：第三次（含）及上申请公积金贷款不予受理。住房公积金贷款以家庭为单位，即夫妻双方及未成年子女。本地、异地公积金贷款次数，指的是公积金贷款次数是全国范围内计算，在异地使用过公积金贷款的次数将会纳入次数计算。夫妻婚前公积金贷款次数，指的是夫妻婚前的公积金贷款次数在结婚后合并计算，如，夫妻婚前各使用过一次公积金贷款购房，则婚后家庭贷款次数为2次，不能再次申请使用公积金贷款。夫妻婚姻状态存续期间对同一套住房公积金贷款记相同的次数，指的是家庭贷款一次，再次购房可以申请使用公积金贷款。
7.关于贷款期限
《细则》第十条?贷款期限。借款人申请贷款时的实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。根据国家相关规定延迟退休的，退休年龄以国家相关规定为准。
连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。
购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年；购存量住房以及建造、翻建、大修住房的最长贷款期限不得超过20年，且房龄与贷款年限之和不超过70年，其中购买土地性质为住宅用地酒店式公寓的房龄与贷款年限之和不超过65年。其它住宅用地约定使用年限低于70年的，按实际约定的年限计算。
解读：从职工、所购住房等方面细化了贷款期限的计算方式。从职工角度，申请贷款的最长期限为申请贷款时的年龄至退休年龄；从所购住房方面，申请贷款限期加所购住房房龄不能超过70年（住宅用地性质的酒店式公寓不超这65年）。商品房、经适房（共有产权保障房）最长贷款年限不超过30年，存量房最长贷款年限不超过20年。根据上述结果取最小值即为最高可贷年限。职工可根据自己的还贷能力，在这个最高可贷年限内选择贷款期限，选择贷款期限短，每个月相对还款数额会高一些。借款人签订贷款合同时应与受委托银行仔细确认核对，贷款期限，还款方式一经选定，在履行贷款合同期间内不得变更。
8.关于贷款首付
《细则》明确了购买首套房和第二套住房的首付款金额均为房屋总价的20%。
解读：根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》要求，自2015年9月1日起，符合条件购买第二套住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%降低至20％。此规定已实施。
9.关于共享信息使用
《细则》第八条?借款人及配偶申请贷款时应签订授权受委托银行、公积金中心通过向国家设立的金融信用信息基础数据库、房产交易、不动产登记、婚姻登记、公安、社保、税务等部门或通过其他经授权的第三方合法渠道查询、打印、保存、使用个人信用报告、户籍、婚姻状况、不动产登记、抵押、购房合同备案、房产交易缴税、购房证明、社保、其他住房公积金管理部门缴存、提取、贷款等信息和相关电子证照的《授权书》。
经借款人及配偶授权获取的共享信息、电子证照与借款人及配偶实际情况不一致的，借款人及配偶应配合公积金中心对相关材料进行查证。
解读：明确办理公积金贷款业务时，需取得贷款申请人及配偶的授权，以便在贷款审批过程通过查验共享信息，核实贷款申请人及配偶的实际情况，减少贷款申请材料，提高贷款审批效率。未经授权，不能查询使用贷款申请人及配偶的相关信息。如果获取的共享信息与贷款申请人及配偶实际情况不符的，借款人及配偶应配合公积金中心对相关材料进行查证。
10.关于消取部分贷款申请材料，调整部分贷款审批流程
《细则》取消的材料：
1.所有（七项）公证事项，确需明确的个人事项可用承诺制代替，减轻职工申请贷款时的负担。
2.存量房卖方《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产所有权证》。
3.贷款审批阶段存量房交易的《契税纳税申报表》《中华人民共和国契税完税证》。
《细则》涉及的流程调整：
1.取消预售商品房须自购房合同备案一年内申请贷款的规定；
2.取消存量房在《房屋所有权证》过户完毕6个月内申请贷款；申请贷款时《房屋所有权证》《国有土地使用证》已过户完毕的，在《国有土地使用证》过户完毕3个月内申请贷款的规定。凭有效的存量房买卖合同即可申请贷款。
（二）修订依据：
1.《中华人民共和国民法典》；
2.《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准，GB/T-2017）；
3.住建部有关住房公积金贷款的文件规定；
4.省、市关于住房公积金政策执行情况检查、审计要求；
5.南京市政府《南京市住房公积金贷款管理办法》；
6.2013年至今中心根据上级有关要求制定的文件。
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